Verifica mutuo: una necessità per chiunque abbia acceso un mutuo

Attuare una verifica mutuo è divenuta oggi un necessità imperante da parte di chi ha questo tipo di finanziamento. L’accertamento delle condizioni contrattuali di un mutuo o di un finanziamento è una pratica ancora oggi poco utilizzata ma che può rilevarsi un’operazione in grado di far rientrare nelle tasche del cliente una importante somma di denaro indebitamente da questi pagata alla banca. Per questo alla Nexthod Finance seguiamo con grande attenzione tutte le fasi dell’ iter burocratico di verifica del mutuo e del finanziamento fino all’azione di risarcimento.

 

Verifica mutuo: cos’è e come si attua

Verifica Mutuo
La verifica mutuo (o finanziamento) consiste essenzialmente nel controllo che il tasso applicato non sia superiore al tasso soglia e che le modalità di determinazione del tasso non siano soggette ad equivoci e quindi siano determinabili nella loro entità. Tutti i costi pagati e sopportati dal cliente devono essere effettivamente ricompresi nel TAEG/ISC contrattuale.

Il processo di verifica mutuo può rilevarsi una operazione fondamentale ed in caso di riscontro di anomalie può portare in alcuni casi alla ridefinizione del tasso da applicare al mutuo, con l’applicazione del tasso legale tempo per tempo vigente in sostituzione del tasso corrispettivo pattuito. In altri casi può portare la restituzione di tutti gli interessi pagati ed il mutuo diventa gratuito.

In fase avanzata del processo di verifica mutuo, qualora l’azione stragiudiziale volta a definire transattivamente la controversia non produca effetti, si può avviare l’azione legale per ottenere un risarcimento danni e intraprendere iniziative penali nei confronti dell’istituto che ha concesso il mutuo per contestargli il reato d’usura.

 

Verifica Mutuo: principali criticità e anomalie

Le criticità presenti nei contratti di mutuo e finanziamento sono quindi numerose. Le più ricorrenti sono:

  • Interessi usurari;
  • Interessi moratori usurari;
  • Indeterminatezza del tasso contrattuale;
  • Erogazione dei mutui per un importo eccedente l’80% del valore dell’immobile;
  • Mutui di liquidità, cioè mutui fittizi che di fatto vanno ad appianare posizioni estranee alla causa per cui vengono rilasciati;
  • Applicazione di interessi anatocistici sulle rate scadute e non pagate.

Successivamente al processo di verifica mutuo tali criticità possono comportare in alcuni casi il ricalcolo degli interessi pagati ed in altri il non pagamento di alcun interesse. Il contratto si trasforma così da oneroso a gratuito. 

 

Verifica mutuo ovvero verifica degli interessi usurari

Per verificare un mutuo ed accertarsi che presenti interessi usurari si fa riferimento all’art. 644, co. 3, c.p. che recita: “la legge stabilisce il limite oltre il quale gli interessi sono sempre usurari”.

Al comma 4 stabilisce: “Per la determinazione del tasso di interesse usurario si tiene conto delle commissioni, remunerazioni a qualsiasi titolo e delle spese, escluse quelle per imposte e tasse, collegate alla erogazione del credito”.

L’applicazione di tassi di interessi usurari da parte della banca produce importanti conseguenze sul piano civilistico e determina ai sensi dell’art.1815 secondo comma del codice civile la gratuità dell’intero negozio e, pertanto, l’obbligo di restituzione da parte della banca di tutti gli interessi pagati dal cliente sia corrispettivi e sia moratori (vedi tra le altre sentenza tribunale di Udine, sez. II 26 settembre 2014; Trib. Savona 18.2.2013).

La banca sarà dunque costretta a ricalcolare gli importi già corrisposti dal cliente imputando le maggiori somme già versate dal cliente alternativamente a:

  • Quota capitale con la conseguenza che la durata complessiva del mutuo si ridurrà in ragione dei maggiori esborsi effettuati;
  • Restituzione integrale di quanto pagato a titolo di interessi corrispettivi/moratori;
  • Riduzione dell’importo delle rate a scadere in quante depurate della componente interessi

Bisogna quindi controllare l’irregolarità del contratto di mutuo o di finanziamento facendo riferimento al tasso soglia. Il tasso soglia oltre il quale l’interesse diventa usurario, dal 14 maggio 2011 è calcolato aumentando il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) di un quarto, cui si aggiunge un margine di ulteriori quattro punti percentuali.

La differenza tra il limite e il tasso medio non può essere superiore a otto punti percentuali. Tale metodo di calcolo previsto dal D.L. n. 70/2011 ha modificato l’art.2 comma 4 L. n. 108/96 che determinava il tasso soglia aumentando il TEGM del 50%.

Gli oneri da includere nel calcolo del TAEG ai fini della verifica mutuo e quindi dell’accertamento di tassi usurari e/o della verifica della correttezza del TAEG/ISC dichiarato dalla banca nel contratto di mutuo sono, a titolo esemplificativo:

  • Le spese di istruttoria del finanziamento;
  • Le spese sostenute per la perizia dell’immobile;
  • Le spese di incasso delle rate;
  • Il costo dell’attività di mediazione svolta da un terzo e sostenuto dal cliente, in via diretta o tramite l’intermediario;
  • Le spese per assicurazioni o garanzie intese ad assicurare il rimborso totale o parziale del credito ovvero a tutelare altrimenti i diritti del creditore (ad es. polizze per furto e incendio sui beni concessi in ipoteca), se la conclusione del contratto avente ad oggetto il servizio assicurativo è contestuale alla concessione del finanziamento ovvero obbligatoria per ottenere il credito o per ottenerlo alle condizioni contrattuali offerte, indipendentemente dal fatto che la polizza venga stipulata per il tramite del finanziatore o direttamente dal cliente;
  • Le spese per assicurazione in caso di morte, invalidità, infermità o disoccupazione del debitore;
  • Gli oneri per la messa a disposizione dei fondi;
  • Le spese per intervento procuratore in atto;
  • Le spese per la gestione amministrativa del contratto;
  • Le spese per rinnovazione ipoteca;
  • Le spese per emissione conteggio estintivo;
  • La penale per estinzione anticipata;
  • Le spese per certificazione interessi;
  • Le Spese postali per comunicazioni obbligatorie;
  • Ogni altra spesa ed onere contrattualmente previsti, connessi con l’operazione di finanziamento.

Gli oneri esclusi dal calcolo del TAEG sono:

  • Le imposte e tasse;
  • Le spese notarili;
  • Gli interessi di mora e gli oneri assimilabili contrattualmente previsti per il caso di inadempimento di un obbligo;

 

Verifica Mutuo: indeterminatezza del tasso contrattuale

Il diritto al rimborso da parte del cliente sorge qualora questi effettivamente paga e sostiene costi maggiori da quelli contrattualmente pattuiti, ciò è dovuto alla presenza di costi occulti nel contratto di mutuo addebitati regolarmente al cliente e non imputati nel TAEG/ISC.

La necessità di un accertamento sul mutuo nasce dal fatto che spesso le banche dichiarano nel contratto un tasso minore rispetto a quello effettivamente applicato, non includendo i molteplici costi aggiuntivi (commissioni, le remunerazioni a qualsiasi titolo e le spese).

In siffatti casi, qualora il TAEG/ISC riportato dalla banca ai sensi della Delibera CICR 04 MARZO 2003 n.286 risulti essere effettivamente inferiore, cioè più basso di quello ricalcolato, in tal caso il giudice dispone l’applicazione  del tasso sostitutivo applicando il 4° comma dell’art. 1284 del codice civile il quale stabilisce che se gli interessi superiori alla misura legale non sono determinati per iscritto sono dovuti in misura legale.

Analogo discorso vale se nel contratto viene riportato un Tan diverso da quello contemplato nel piano di ammortamento.

 

Verifica mutuo come verifica degli interessi moratori usurari

Verifica Mutuo
La Corte di Cassazione, con la sentenza n.350 del 9 gennaio 2014, ha specificato che ogni interesse convenuto in un contratto deve sottostare al limite massimo fissato dalla legislazione antiusura legge n. 108/96 (c.d. “tasso soglia”) e ciò vale sia per gli interessi corrispettivi e sia per gli interessi moratori.

Pertanto, sia gli interessi corrispettivi e sia quelli moratori sono oggetto di autonome pattuizioni e devono entrambe rispettare le soglie di usura ed a tal fine vanno considerati singolarmente in quanto non è ammissibile la sommatoria tra i due, come erroneamente molti consulenti tecnici e commercialisti sostengono.

Tale impostazione è largamente condivisa di parte della giurisprudenza.

(v. Tribunale di Napoli, sez. V 15 settembre 2014; Trib. Napoli II sez. 15 aprile 2014).

Il tasso di mora quindi non si cumula con il tasso corrispettivo, risultando il primo “sostitutivo” del secondo, da applicarsi solo dal momento della scadenza della rata o del capitale rimasti impagati.

La verifica dello sforamento del tasso soglia con riferimento al tasso moratorio è elemnto sostanziale della verifica mutuo e va fatta, come d’altronde per il tasso corrispettivo, sommando a quest’ultimo tutte le spese accessorie sostenute.

In caso di superamento del tasso soglia degli interessi moratori l’orientamento giurisprudenziale è abbastanza eterogeneo vario e non univoco:

  • In moltissimi casi l’orientamento prevalente è per l’applicazione del l’art. 1815 secondo comma del codice civile gratuità del negozio come nel caso di interessi usurari “corrispettivi”.
  • In altri casi l’applicazione della sanzione di cui all’art. 1815 c.c. è subordinata all’effettivo inadempimento, e ove si registri in concreto il superamento del tasso soglia di usura degli interessi moratori, per cui, gli interessi “usurari” che incorrono nella sanzione dell’articolo 1815, comma 2, c.c. sono solo quelli corrisposti nel periodo di mora. Secondo questo orientamento l’applicazione dell’articolo 1815 c.c. comporta la restituzione nel periodo di mora di tutti gli interessi che hanno concorso a superare il limite usurario a qualsiasi titolo dovuti, trattasi quindi, sia di quelli convenzionali e, sia di quelli moratori.

Conseguentemente allorché si verifichi superamento del tasso soglia per effetto dell’applicazione degli interessi moratori, gli interessi corrispettivi pattuiti entro la soglia sono comunque dovuti: ove il superamento del tasso soglia riguardi solo gli interessi moratori, la nullità ex art. 1815 comma 2 c.c. colpisce unicamente la clausola concernente i medesimi interessi moratori, senza intaccare i corrispettivi convenzionalmente fissati al di sotto della soglia. (v. Trib. Lecce sent. 4550/2015 del 25.9.2015; Tribunale di Reggio Emilia, sez. II, sent. n. 304 del 24 febbraio 2015; Tribunale di Venezia, 15 ottobre 2014; Tribunale di Napoli, sez. V 15 settembre 2014).

Verifica mutuo: verifica dell’ erogazione di mutui fondiari per un importo eccedente l’80% del valore dell’immobile

L’art. 38 primo comma del TUB definisce il credito fondiario come l’operazione avente ad oggetto la “concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”.

Al secondo comma l’art.38 prevede, poi, che la Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da realizzare sugli stessi, nonché i casi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impediscono la concessione di finanziamenti.

Per attuare una corretta verifica mutuo bisogna considerare che il limite massimo di finanziabilità è fissato dalla delibera del CICR del 22 aprile 1995 (e dalle conseguenti istruzioni applicative di Banca d’Italia) nell’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sui beni medesimi; è però prevista la possibilità di derogare tale limite elevando la percentuale di finanziabilità fino al 100 per cento attraverso il rilascio di garanzie integrative.

Diversi ed etrogenei sono gli orientamenti giurisprudenziali che nel corso del tempo sono intervenuti.

La giurisprudenza di merito ha dapprima affermato che l’inosservanza dei limiti indicati comporta la nullità del contratto limitatamente alla parte eccedente l’80%.

Altro orientamento giurisprudenziale ritiene che il superamento dei limiti di finanziabilità comporta la nullità dell’intero contratto così come tra l’altro si è espresso in merito il Tribunale di Venezia, con la sentenza del 26 luglio 2012 optando per la soluzione più radicale ha dichiarato nulla l’intera operazione di finanziamento, non solo della parte eccedente il citato limite.
La Corte d’appello di Roma con sentenza del 4 maggio 1992, ha ritenuto, invece, che non vi fosse nullità del contratto quanto piuttosto una responsabilità degli amministratori, verso l’istituto e di questo verso l’Autorità di vigilanza.

 

Verifica mutuo: verifica dei mutui fittizi

E’ nullo il mutuo stipulato per estinguere un debito apparente scoperto di conto corrente derivante dalla illegittima applicazione di oneri non dovuti, capitalizzazione trimestrale degli interessi, tassi ultralegali e cms non espressamente convenute.

Il mutuatario non ottiene alcun beneficio dal mutuo, visto che il capitale concesso è destinato a coprire un saldo illegittimo. E’ quindi necessaria attuare una esamina delle condizioni del mutuo per evitare che il mutuatario ottenga realmente dei benefici.

La banca infatti consegue in siffatta ipotesi un duplice risultato utile perchè, da un lato, il mutuo garantito da ipoteche o fideiussioni, agevola il soddisfacimento della pretesa economica della banca, dall’altro consente alla stessa di percepire gli ulteriori interessi pattuiti quale corrispettivo di una somma mai, in realtà, utilizzata dal beneficiario apparente.

 

Verifica mutuo: verifica dell’applicazione di interessi anatocistici su rate scadute o pagate in ritardo

Le rate del mutuo risultano comprendere due distinte obbligazioni pecuniarie, una parte di capitale ed una parte di interessi. Questi ultimi conservano la loro natura anche se conglobati in rate unitarie, le quali hanno esclusivamente la funzione di consentire di dilazionare nel tempo la restituzione del capitale e del corrispettivo dovuto dal debitore mutuatario al soggetto finanziatore. Di conseguenza, alla luce di questi principi, e grazie al processo di verifica mutuo, si potrebbe evincere che la pretesa della banca volta a conteggiare a carico del mutuatario interessi sulla intera rata rimasta insoluta icomporterebbe un fenomeno anatocistico, vietato dall’art. 1283 c.c., e la previsione contrattuale che questo prevedesse in tal senso risulterebbe nulla per violazione di norma imperativa di legge.

 

Verifica mutuo: come avviene la procedura attuata dalla Nexthod Finance

La verifica mutuo segue una procedura ben precisa. C’è una iniziale analisi della documentazione e la conseguente rilevazione delle criticità sopra menzionate. Accertate le criticità il cliente viene informato della possibilità di ottenere il rimborso con relativa quantificazione dello stesso. La Nexthod Finance su incarico del cliente si rivolge quindi alla banca predisponendo un idoneo reclamo al fine di ottenere la restituzione di quanto indebitamente pagato. Nel caso in cui non si dovesse addivenire a una soluzione bonaria della controversia la Nexthod Finance potrebbe consigliare al cliente di ricorrere all’autorità giudiziaria. 

La verifica del Mutuo e del Finanziamento: Esperienza, Disponibilità e Professionalità sono le nostre linee guida

Verifichiamo che non ci siano interessi usurari, la cui presenza porta alla restituzione di quanto pagato a titolo di interesse.

Ricalcoliamo i tassi per verificare quanto effettivamente applicato dalla banca ed il riscontro con quelli dichiarati in contratto.

Nei mutui fondiari ci accertiamo che l’importo erogato non superi effettivamente l’80% del valore dell’immobile.

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