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Come Calcolare l’ Estinzione Anticipata del Mutuo

L’estinzione anticipata del mutuo è una facoltà che il debitore può liberamente esercitare. Il Testo Unico Bancario tutela l’investitore che vuole estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito. Questa è una importante tutela nei confronti del risparmiatore perché la banca ha il suo interesse a tenere acceso un mutuo ed è per superare questo inconveniente che spesso ricorrono a pratiche scorrette.

L’investitore che vuole estinguere anticipatamente il mutuo è tutelato dalle normative del Testo Unico Bancario.

I mutui fondiari per loro natura sono infatti dei mutui a lungo termine ed è frequente che alcune banche impongano, al momento della sottoscrizione del mutuo, che la parte che accende il mutuo non possa estinguerlo anticipatamente per un periodo di 3 anni dalla data della sottoscrizione. Inoltre non è infrequente che siano stabilite delle clausole che prevedono una sorta di penale di estinzione a carico del mutuatario. La penale per estinzione anticipate rileva anche ai fini usurari e come tale questo costo deve essere considerato all’interno del TAEG. L’orientamento giurisprudenziale sta prendendo sempre più un indirizzo a tutela di chi accende il mutuo e proprio per questo numerose sentenze, come quelle del tribunale di Bari e Pescara, sono rivolte proprio alla tutela della controparte debole.

 

Calcolo dell’estinzione anticipata mutuo: la riforma Bersani

Nel calcolo dell’estinzione anticipata del mutuo ci possono essere delle differenze se stiamo estinguendo un mutuo sulla prima casa o no. Nel caso non sia prima casa ci possono essere clausole penali o altri costi di estinzione anticipata dettate dalla banca. La riforma Bersani ha escluso che per i mutui accesi dopo il 02 Febbraio 2007 vi siano ulteriori clausole. Possiamo quindi estinguere anticipatamente un mutuo senza pagare altre somme.calcolo-estinzione-anticipata-mutuo

Per i contratti stipulati dopo il 02 Febbraio 2007 invece il legislatore, al fine di tutelare la parte debole, ha stabilito che a decidere la determinazione dei valori massimi dei tassi delle penali fosse l’associazione dei consumatori in concerto con l’ABI (Associazione Banche Italiana). L’accordo tra le parti ha stabilito che:
• Se il mutuo è a tasso variabile il tetto è dello lo 0,50% se si estingue prima del terzultimo anno, il tetto è dello 0,20% se l’estinzione anticipata del mutuo avviene nel terzo anno, è zero nel caso in cui il mutuo viene estinto negli ultimi 2 anni.
• Se il mutuo è a tasso fisso ed è stato stipulato prima del 01 Gennaio 2001 si applicano le disposizioni del tasso variabile. Nel caso il mutuo sia stato acceso dopo per la prima metà il tetto è dell’1,90%, dalla seconda metà al quartultimo anno è dell’ 1,50%, durante il terzultimo anno è dell’1,20% e negli ultimi due anni nel calcolo dell’estinzione anticipata del mutuo non ci sono penali.
• Se il mutuo è a tasso misto si valuta l’ammortamento. Se quando si estingue il mutuo c’è un tasso fisso si applica la regola del tasso fisso, se c’è un tasso variabile si applica la regola del tasso variabile. Se è miscelato si valutano le proporzioni tra tasso fisso e variabile.

 

Calcolo Estinzione anticipata parziale mutuo

Il calcolo dell’estinzione anticipata del mutuo si effettua in maniera diversa a seconda che vi sia una estinzione parziale o totale del mutuo. Per calcolare l’estinzione anticipata parziale del mutuo si deve considerare che il capitale versato in anticipo viene dedotto dal debito residuo del mutuo.
Questo impedisce alla banca di richiedere interessi su quella quota per il periodo rimanente.

Facciamo un esempio concreto di calcolo dell’estinzione anticipata del mutuo.
Poniamo di avere un mutuo di 100000 Euro e di voler usare 30000 Euro per estinguere anticipatamente una parte del mutuo. Il nostro mutuo ha una rata di 10000 Euro.
Dato che adesso il capitale che dobbiamo restituire non è più 100000 Euro, ma 70000 (100000-30000) dobbiamo ricalcolare la rata in base alla quota estinta.

La quota estinta è 30000/10000=0.3, quindi il 30% dell’importo del mutuo. La quota restante è del 70%.
La nuova rata si calcola rapportando il 70% alla rata iniziale. La nuova rata sarà: 1000*0,7=700 Euro

Il capitale versato anticipatamente deve essere dedotto dal debito residuo.

Può capitare inoltre che, in base a clausole contrattuali, invece della rata venga diminuito il periodo di restituzione e la rata resti uguale. Attenzione però che non vi siano presenti delle clausole che prevedano delle penali di “estinzione anticipata mutuo” che penalizzano il mutuatario.

Calcolo estinzione anticipata totale mutuo

Con questo tipo di estinzione anticipata il mutuo non esiste più. La parti chiudono il contratto in modo definitivo. La somma è quindi tutto il restante capitale da restituire alla banca. Anche in questo caso può essere presente una penale di estinzione anticipata. La società concedente il mutuo richiede inoltre altri costi:
• quello del calcolo amministrativo di estinzione anticipata,
• i dietimi giornalieri, cioè una quota di interesse calcolata sui giorni tra l’ultima rata e la data di estinzione del mutuo.
Vediamo il calcolo dei dietimi nel calcolo dell’estinzione anticipata del mutuo.

Poniamo la data dell’ultima rata, quella in base al quale si calcolano i giorni, il 31 maggio e di estinguere il mutuo il 18 giugno. Il Tasso è del 3%. La penale di estinzione è del 2%. Il capitale da estinguere è di 100000 Euro.
Ai 100000 Euro aggiungiamo la penale di estinzione (2% di 100000) di 2000 Euro e i dietimi (100000*18*tasso giornaliero dello 0.0191%) di 345,20. Alla somma aggiungiamo costi fissi amministrativi di 50 Euro e abbiamo un costo totale di estinzione anticipata del mutuo di 102345,20 Euro.

 

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